Wat houdt de onderzoeksplicht van de koper in?
Het kopen of verkopen van een woning is niet iets wat je dagelijks doet. NVM-makelaar Fabian Grotenhuis beantwoordt daarom regelmatig veelgestelde vragen over de woningmarkt. In deze blog: wat houdt de onderzoeksplicht van de koper in? De onderzoeksplicht van een koper houdt in dat een koper geacht wordt onderzoek te verrichten naar de staat van de woning. Dit geldt dan met name voor gebreken die tijdens een bezichtiging geconstateerd kunnen worden. Zichtbare gebreken zijn geen verborgen gebreken, vallen daarmee in principe buiten de mededelingsplicht van de verkoper en zijn normaliter dan ook voor risico van de koper. Denk hierbij aan zaken als gebarsten tegels in een badkamer, sterk verouderde dakbedekking op een bijgebouw en zichtbare aantasting van houtwerk. Ook juridische eigenschappen van een woning vallen onder de onderzoeksplicht. Denk aan de aanwezigheid van een erfdienstbaarheid van voetpad waarbij een buurman over de grond van de aangekochte woning mag om bij zijn tuin te komen. Al met al best veel om bij stil te staan. Ben je van plan om een woning te kopen en bent je terzake niet (voldoende) deskundig, dan verdient het aanbeveling om je in het proces door een deskundige zoals een aankoopmakelaar bij te laten staan.
Is een mondelinge overeenstemming bindend?
Het kopen of verkopen van een woning is niet iets wat je dagelijks doet. NVM-makelaar Fabian Grotenhuis beantwoordt daarom regelmatig veelgestelde vragen over de woningmarkt. In deze blog: is een mondelinge overeenstemming bindend? Uitgaande van een particuliere koper en een particuliere verkoper is het antwoord hierop nee. De koop komt in dat geval (pas) tot stand op het moment dat zowel koper(s) als verkoper(s) hun handtekening(en) onder een koopovereenkomst hebben gezet. Dit volgt uit het schriftelijkheidsvereiste dat is vastgelegd in de Wet Koop onroerende zaken. Het schriftelijkheidsvereiste houdt in dat de koop van een woning door een particulier schriftelijk, middels een door beide partijen getekende koopovereenkomst moet worden aangegaan. Een mondelinge afspraak is dus niet voldoende. Ook aan een bevestiging van mondeling gemaakte afspraken per e-mail en zelfs aan een nog niet door beide partijen ondertekende (concept)koopovereenkomst kunnen door zowel de koper als de verkoper geen rechten worden ontleend. De verkoper is direct na ondertekening van de koopovereenkomst door beide partijen gebonden aan de in de koopovereenkomst vastgelegde afspraken. De koper heeft na ontvangst van (een kopie van) de getekende koopovereenkomst nog een wettelijke bedenktijd van drie dagen. Binnen deze periode kan hij nog zonder opgaaf van redenen van de koop afzien.
Dierense makelaar introduceert ‘Overbied-meter’ bij bezichtigingen
In een woningmarkt waarin overbieden de norm is, introduceert Grotenhuis Makelaardij uit Dieren een nieuw hulpmiddel voor woningzoekers: de Overbied-meter. Tijdens bezichtigingen en open huizen wordt voortaan zichtbaar gemaakt hoeveel belangstelling er voor een woning is en hoeveel biedingen ongeveer verwacht worden. Daarmee wil het kantoor woningzoekers meer gevoel geven bij hun kansen. Volgens makelaar Fabian Grotenhuis speelt bij veel geïnteresseerden tijdens een bezichtiging dezelfde vraag door het hoofd: hoeveel belangstelling is er en wat moeten we bieden? “Voor veel mensen blijft dat lastig in te schatten. Tegelijkertijd zien we dat woningen soms al heel snel na de vermelding op Funda volledig vol zitten met bezichtigingen. In een aantal gevallen moeten we geïnteresseerden al binnen een paar uur teleurstellen omdat alle plekken bezet zijn. Daarom hebben we een eenvoudige visuele oplossing bedacht.” De Overbied-meter werkt vergelijkbaar met een druktemeter. Bij binnenkomst in de woning kunnen bezoekers op een display zien hoeveel geïnteresseerden zich al hebben gemeld. Daarnaast geeft een indicator een globale inschatting van de biedingsdruk: groen bij normale belangstelling, oranje bij meerdere serieuze kandidaten en rood wanneer een spannende biedingsronde wordt verwacht. Om de meting zo nauwkeurig mogelijk te maken worden bezoekers gevraagd om voor én na de bezichtiging kort op een knop te drukken. Hiermee kan het systeem registreren of iemand na het zien van de woning enthousiaster of juist iets terughoudender is geworden. “Het systeem leert daardoor snel,” aldus Grotenhuis. “Als veel mensen na afloop aangeven dat ze serieus willen overbieden, stijgt de meter automatisch richting rood. Drukken kijkers op de knop ‘we gaan er nog even over nadenken’, dan zakt de meter weer iets terug.” De knoppen op het display geven bezoekers verschillende opties, waaronder:“Ik zie mezelf hier al wonen”“We gaan all-in”“Prachtig, maar buiten budget”“Leuk huis, maar de keuken moet eruit”“Leuk huis, maar schoonouders wonen te dichtbij”“Mijn partner moet het nog zien” Volgens Grotenhuis blijkt uit de eerste tests bovendien dat de meter vaak al richting oranje springt zodra een woning meer dan twintig keer als ‘favoriet’ op Funda is gemarkeerd. Het systeem wordt volgens het kantoor de komende periode bij een aantal woningen in Dieren getest. Afhankelijk van de ervaringen van kopers en verkopers wordt bekeken of de Overbied-meter breder wordt ingezet. Grotenhuis verwacht dat ook de NVM met belangstelling naar het experiment zal kijken. “Het zou mij niet verbazen als de brancheorganisatie de resultaten van deze pilot met interesse volgt. Als het systeem goed blijkt te werken, kan het misschien ook voor andere makelaars een interessant hulpmiddel zijn.” “Het blijft natuurlijk een indicatie,” aldus Grotenhuis. “Maar het voorkomt misschien dat mensen pas na het uitbrengen van hun bod ontdekken dat er nog tien andere zeer enthousiaste kopers waren – waarvan er drie al tijdens de bezichtiging ‘we gaan all-in’ hadden gedrukt.” Met deze nieuwe manier om de woningmarkt iets inzichtelijker te maken laat Grotenhuis Makelaardij opnieuw zien dat het kantoor blijft zoeken naar innovatieve oplossingen. Daarmee wordt het motto ‘Actie = Succes!’ wederom onderstreept.
Wat is het nut van de NVM Open Huizen Dag?
Het kopen of verkopen van een woning is niet iets wat je dagelijks doet. NVM-makelaar Fabian Grotenhuis beantwoordt daarom regelmatig veelgestelde vragen over de woningmarkt. In deze blog: wat is het nut van de NVM Open Huizen Dag? Aanstaande zaterdag 28 maart organiseert de NVM de voorjaarseditie van de halfjaarlijkse NVM Open Huizen Dag. Aan de editie van oktober deden ruim 8.400 woningen mee en trokken deze gezamenlijk ongeveer 45.000 bezoekers. Dat komt neer op gemiddeld zo’n zes bezoekers per woning. Voor woningzoekers vormt de NVM Open Huizen Dag een laagdrempelige manier om meerdere woningen op één dag te bekijken en zich breed te oriënteren op de markt. De NVM Open Huizen Dag is een landelijk evenement waarbij zowel landelijk als regionaal veel aandacht wordt gegenereerd via diverse media. Hierdoor ontstaat extra zichtbaarheid voor deelnemende woningen. Ook op Funda is dat merkbaar: rond de Open Huizen Dag ligt het aantal bezoekers gemiddeld twee keer zo hoog als op reguliere dagen. Deelnemende woningen profiteren daardoor van een aanzienlijk groter bereik. Op zaterdag 28 maart tussen 11.00 en 15.00 uur kunnen geïnteresseerden zonder afspraak binnenlopen bij de deelnemende woningen. Voor verkopers betekent dit dat alle bezichtigingen geconcentreerd plaatsvinden op één dag, wat tijd en voorbereiding scheelt. Daarnaast levert de dag waardevolle inzichten op: het aantal bezoekers en hun reacties geven een duidelijk beeld van hoe een woning in de markt ligt. Een overzicht van de woningen die op zaterdag 28 maart deelnemen, is te vinden op funda.nl.
Gratis WOZ-check- en/ of beroepschrift tegen een onjuist vastgestelde WOZ-waarde
Wilt u weten of uw WOZ-waarde correct is vastgesteld, of bent u van mening dat uw WOZ-waarde te hoog of te laag is vastgesteld, dan bent u bij ons aan het juiste adres! Onze plaatselijk goed bekende en ervaren taxateurs begeleiden u kosteloos vanaf het opstellen van een bezwaarschrift tot en met de verdediging van onze visie bij de rechtbank. WaardebeschikkingIn de eerste weken van dit jaar krijgt iedereen die op 1 januari huiseigenaar was de aanslag onroerendezaakbelasting door de bus. Onderdeel van deze aanslag is de waardebeschikking waarin de gemeente de waarde van de woning vermeldt zoals zij die hebben getaxeerd; de WOZ-waarde. Erg belangrijk, want de WOZ-waarde wordt door verschillende instanties gebruikt om belastingen of heffingen op te leggen. U moet hierbij denken aan de ozb, de waterschapheffingen en het eigenwoningforfait. Ook wordt de WOZ-waarde gebruikt voor de erfbelasting , de bepaling van de maximaal redelijke huur en voor de waarde van woningen in box 3. Een onjuiste WOZ-waarde kan dus grote financiële gevolgen hebben en bezwaar maken heeft vaak zin. Onjuiste WOZ-waarde?Bent u woonachtig in de gemeente Rheden, Brummen of Doesburg en bent u van mening dat uw woning een onjuiste WOZ-waarde toegekend heeft gekregen, dan kunt u dit onder de aandacht brengen van ons kantoor. Fabian Grotenhuis, gediplomeerd WOZ-taxateur en beëdigd NVM makelaar: “wanneer wij na een bezoek aan uw woning ook van mening zijn dat de WOZ-waarde onjuist is vastgesteld, dan kunnen wij dit namens u aan de gemeente kenbaar maken middels een bezwaarschrift. In praktisch alle gevallen wordt het beoogde resultaat bereikt en zal de WOZ-waarde aangepast worden.” Wacht niet te lang, binnen zes weken na dagtekening van de waardebeschikking dient het bezwaarschrift bij de gemeente te zijn ingediend. De afgelopen jaren bedroeg de gemiddelde aanpassing circa € 35.000,-. De jaarlijkse besparing voor de huiseigenaar lag daarmee rond de € 130,- per bezwaarschrift. Gratis deskundigenhulpHet laten beoordelen van de WOZ-waarde is een gratis service van ons kantoor. Wanneer wij van mening zijn dat de WOZ-waarde inderdaad onjuist is vastgesteld, dan zijn er aan de begeleiding van de bezwaarprocedure voor u als belanghebbende geen kosten verbonden. Fabian Grotenhuis: “In het bezwaarschrift wordt de gemeente verzocht om een kostenvergoeding voor deskundigenhulp. Wanneer het bezwaarschrift ongegrond verklaard wordt, dan ontvangen wij niets. Wordt het bezwaarschrift gegrond verklaard, dan ontvangen wij een wettelijk vastgestelde deskundigenvergoeding van de gemeente.” Neem vrijblijvend contact met ons op! ACTIE = SUCCES!
Is bezwaar maken tegen een onjuist vastgestelde WOZ-waarde zinvol?
Het kopen of verkopen van een woning is niet iets wat je dagelijks doet. NVM-makelaar Fabian Grotenhuis beantwoordt daarom regelmatig veelgestelde vragen over de woningmarkt. In deze blog: is bezwaar maken tegen een onjuist vastgestelde WOZ-waarde zinvol? Dit verschilt per situatie. De WOZ-waarde wordt voor verschillende doeleinden gebruikt. De bekendste is het gebruik als grondslag voor de gemeentelijke onroerendezaakbelasting (ozb). De Belastingdienst gebruikt de WOZ-waarde onder andere voor de bepaling van het eigen woningforfait, de schenkbelasting en de erfbelasting. In het kader van bovenstaande belastingen zal een te hoge WOZ-waarde tot een onnodig hoge belastingaanslag leiden. De WOZ-waarde wordt ook gebruikt bij de bepaling van de maximaal redelijke huur. Een te hoge WOZ-waarde kan hier leiden tot een te hoge huur. Een lage WOZ-waarde lijkt dus ideaal, maar ook een te lage WOZ-waarde kan nadelig zijn. Bij een aantal geldverstrekkers kan namelijk bij het oversluiten of verhogen van een hypotheek worden volstaan met de WOZ-waarde. Tegen zowel een te hoog als een te laag vastgestelde WOZ-waarde kan bezwaar worden gemaakt. Twijfel je over de juistheid van de WOZ-waarde van jouw woning, neem dan contact met ons op. Wij hebben veel ervaring in de beoordeling van WOZ-waardes en zijn je graag van dienst met een gratis WOZ-check.
Woon- en woningcheck voor 70-plussers: rust door voorbereiding en ontzorging
Steeds meer 70-plussers hebben behoefte om hun woonsituatie zorgvuldig en in een vroeg stadium in kaart te laten brengen. Niet omdat er direct verhuisplannen zijn, maar omdat voorbereiding rust geeft en voorkomt dat later onder tijdsdruk grote beslissingen moeten worden genomen. Wij introduceren daarom een woon- en woningcheck die verder gaat dan alleen inzicht: ook ontzorging in de voorbereidingen speelt daarbij een belangrijke rol. Voor veel mensen is de woning het grootste vermogensbestanddeel, terwijl hier in toekomstplannen vaak pas laat aandacht voor is. “Veel mensen hebben hun leven goed geregeld, maar onderschatten wat er allemaal komt kijken bij het verkopen of overdragen van een woning,” zegt Fabian Grotenhuis. “Door nu al zaken voor te bereiden, houden mensen zelf de regie en wordt voorkomen dat kinderen of andere naasten later, vaak in een emotionele periode, in korte tijd veel moeten regelen.” Tijdens de woon- en woningcheck wordt niet alleen gekeken naar de marktpositie van de woning en mogelijke toekomstscenario’s, maar ook naar praktische, organisatorische en juridische aandachtspunten. Denk hierbij aan het tijdig regelen van een energielabel, dat verplicht is bij verkoop en tien jaar geldig blijft, het inzichtelijk maken van achterstallig of toekomstig onderhoud, het stap voor stap ordenen van de woning en het tijdig bespreken van specifieke aandachtspunten die bij verkoop een rol kunnen spelen, zoals een eventuele notariële volmacht. Wij werken hierbij vanuit een breed lokaal netwerk van betrouwbare partijen. Dit maakt het mogelijk om, wanneer gewenst, ook in deze voorbereidende fase te ontzorgen. “Uiteindelijk kunnen wij, samen met ons netwerk, niet alleen de verkoop begeleiden, maar ook de voorbereidingen én later – wanneer het moment daar is – familie en andere betrokkenen veel werk en zorg uit handen nemen,” aldus Fabian. De insteek is nadrukkelijk vrijblijvend en niet gericht op directe verkoop. Het doel is rust creëren, overzicht bieden en voorkomen dat naasten later onverwacht worden belast met complexe en emotionele keuzes en veel regelwerk, op een moment waarop daar vaak weinig ruimte voor is. Deze werkwijze sluit aan bij ons motto: Actie = Succes! Door tijdig en zorgvuldig stappen te zetten, ontstaat rust en overzicht voor alle betrokkenen. Neem contact met ons op voor meer informatie of het maken van een vrijblijvende afspraak
Inloopavond voor woningvragen bij Grotenhuis Makelaardij in Dieren
Wie vragen heeft over wonen, kopen, verkopen of de actuele woningmarkt, kan op donderdagavond 5 februari vrijblijvend binnenlopen bij Grotenhuis Makelaardij in Dieren. Tussen 19.00 en 20.30 uur organiseert het kantoor een open inloopavond voor iedereen met woningvragen, zonder afspraak.Tijdens deze inloopavond kunnen bezoekers op informele wijze vragen stellen over uiteenlopende onderwerpen. Denk aan de ontwikkelingen op de lokale woningmarkt, verkoopmogelijkheden, aankooprisico’s en toekomstplanning in relatie tot de eigen woning. Ook wie zich nog oriënteert of geen concrete plannen heeft, is van harte welkom om extra inzicht en duidelijkheid te krijgen in de vragen die er leven. Laagdrempelig en persoonlijk adviesDe woningmarkt is de afgelopen jaren complexer geworden. Veel mensen lopen met vragen rond, maar willen zich eerst goed oriënteren voordat zij stappen zetten. Met deze inloopavond wil Grotenhuis Makelaardij die drempel extra verlagen en ruimte bieden voor een open gesprek met ervaren deskundigen op het gebied van wonen.Tijdens de avond zijn in ieder geval een NVM-makelaar en een NVM-assistent-makelaar aanwezig om vragen te beantwoorden en bezoekers gericht verder te helpen. De gesprekken zijn bedoeld om inzicht te geven en handvatten aan te reiken, zonder verplichtingen. Gratis NVM-zoekprofielVoor bezoekers die nadenken over een volgende woonstap is er de mogelijkheid om een NVM-zoekprofielaan te vragen. Met dit gratis profiel worden woonwensen vastgelegd, waarna men automatisch bericht ontvangt zodra er nieuw of gewijzigd woningaanbod beschikbaar komt dat aansluit bij deze criteria. Het NVM-zoekprofiel volgt het woningaanbod van alle makelaars, waardoor geïnteresseerden volledig en actueel inzicht krijgen in het beschikbare aanbod. Actie=Succes!Grotenhuis Makelaardij organiseerde in het verleden al succesvol vergelijkbare inloopavonden. Fabian en Mira Grotenhuis: “Wij merken dat er veel behoefte is aan persoonlijk en deskundig advies, ook in een vroeg stadium. Door actief kennis te delen en met mensen in gesprek te gaan, helpen wij inwoners binnen ons werkgebied graag om beter voorbereid keuzes te maken. Ons motto is niet voor niets: Actie=Succes!” Heeft u vragen over uw woning of over uw woonplannen? Zet de eerste stap en loop donderdag 5 februari tussen 19.00 en 20.30 uur vrijblijvend binnen bij Grotenhuis Makelaardij in Dieren voor een persoonlijk gesprek.
Sinterklaas bij Grotenhuis Makelaardij
Sinterklaas zoekt zijn sleutel… maar hij is kwijt! Kun jij hem helpen? Download onze kleurplaat van het Sinterklaashuis of haal er eentje op bij ons kantoor. Kleur hem mooi in en verstop zelf de gouden sleutel ergens in de tekening. Breng je kleurplaat naar ons kantoor en laat zien waar jij denkt dat de sleutel hoort! Alle kinderen die hun tekening komen brengen krijgen iets lekkers van de Sint!
Wat houdt Vormerkung in?
Het kopen of verkopen van een woning is niet iets wat je dagelijks doet. NVM-makelaar Fabian Grotenhuis beantwoordt daarom regelmatig veelgestelde vragen over de woningmarkt. In deze blog: wat houdt Vormerkung in? Vormerkung is de mogelijkheid tot het laten inschrijven van de koop van een registergoed in de openbare registers van het Kadaster. Het doel van de Vormerkung is het beschermen van de rechten van de koper in de periode tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de juridische levering. De Vormerkung is vastgelegd in artikel 3 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Het laten registreren van de koopovereenkomst heeft onder andere tot gevolg dat latere faillissementen, overdrachten, beslagen (conservatoir, executoriaal, (derden)beslag onder de koper) en een later gevestigd voorkeursrecht van de gemeente op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten zolang de koop is ingeschreven niet tegen de koper kunnen worden ingeroepen. De inschrijving heeft een maximale geldigheidsduur van zes maanden. Koper en/ of verkoper kunnen kiezen voor de Vormerkung. Aan de inschrijving zijn kosten verbonden. De kosten verschillen per notaris en bedragen gemiddeld circa € 225,-.