Wat houdt Vormerkung in?
Het kopen of verkopen van een woning is niet iets wat je dagelijks doet. NVM-makelaar Fabian Grotenhuis beantwoordt daarom regelmatig veelgestelde vragen over de woningmarkt. In deze blog: wat houdt Vormerkung in? Vormerkung is de mogelijkheid tot het laten inschrijven van de koop van een registergoed in de openbare registers van het Kadaster. Het doel van de Vormerkung is het beschermen van de rechten van de koper in de periode tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de juridische levering. De Vormerkung is vastgelegd in artikel 3 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Het laten registreren van de koopovereenkomst heeft onder andere tot gevolg dat latere faillissementen, overdrachten, beslagen (conservatoir, executoriaal, (derden)beslag onder de koper) en een later gevestigd voorkeursrecht van de gemeente op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten zolang de koop is ingeschreven niet tegen de koper kunnen worden ingeroepen. De inschrijving heeft een maximale geldigheidsduur van zes maanden. Koper en/ of verkoper kunnen kiezen voor de Vormerkung. Aan de inschrijving zijn kosten verbonden. De kosten verschillen per notaris en bedragen gemiddeld circa € 225,-.
Wat valt er onder ‘kosten koper’?
Het kopen of verkopen van een woning is niet iets wat je dagelijks doet. NVM-makelaar Fabian Grotenhuis beantwoordt daarom regelmatig veelgestelde vragen over de woningmarkt. In deze blog: wat valt er onder ‘kosten koper’? Onder ‘kosten koper’ vallen de overdrachtsbelasting en de notariskosten voor het opmaken van de leveringsakte en de verplichte inschrijving ervan bij het Kadaster. De totale aankoopkosten zijn in de meeste gevallen echter hoger. Als de koper een hypotheek afsluit, dan zal de notaris ook een hypotheekakte opstellen en bij het Kadaster laten registreren. Voor het afsluiten van een hypotheek zal in veel gevallen een provisie aan de bank of aan een hypotheekadviseur verschuldigd zijn. Voor een hypotheek met NHG geldt een extra borgtochtprovisie van 0,6% over het hypotheekbedrag. In de meeste gevallen eist de bank een taxatie van de gekochte woning. De koper mag over het algemeen zelf een taxateur aanwijzen. De kosten van de taxatie zijn wel voor rekening van de koper. Een koper kan er ook voor kiezen om zich door een deskundige zoals een aankoop-makelaar te laten begeleiden. De kosten van de ingeschakelde deskundige(n) komen voor rekening van de koper. De kosten van de verkopende makelaar zijn voor rekening van de verkoper. De aankoopkosten worden over het algemeen verrekend via de eindafrekening die door de notaris wordt opgemaakt.
Hoe kan ik mijn kansen op het kopen van een woning vergroten?
Het kopen of verkopen van een woning is niet iets wat je dagelijks doet. NVM-makelaar Fabian Grotenhuis beantwoordt daarom regelmatig veelgestelde vragen over de woningmarkt. In deze blog: hoe kan ik mijn kansen op het kopen van een woning vergroten? Zorg ervoor dat je als een van de eersten geïnformeerd bent zodat je de woning überhaupt kunt bezichtigen. Om hierin te ondersteunen bieden wij zoekers een gratis zoekprofiel op de database van de NVM. Heb je bezichtigd, dan word je vaak geconfronteerd met concurrentie van andere kijkers. De woning wordt meestal verkocht aan de bieder met de voor verkoper beste condities. Om de kans op succes te vergroten is het belangrijk te weten waar de verkoper in zijn gunning op let. Dat de koopsom vaak van groot belang is is logisch. Verder is de verkoper gebaat bij zoveel mogelijk zekerheid. Zeker als er overboden wordt is het belangrijk erop te kunnen vertrouwen dat de koper zijn bod ook waar kan maken. Denk eraan dat de risico’s die je daarin bereid bent te nemen, weloverwogen zijn. De belangen en risico’s zijn groot. Mijn advies is om je goed voor te laten lichten door deskundigen. Ben je zoekende in het werkgebied van ons kantoor, dan ben je van harte welkom om in een oriënterend gesprek te onderzoeken wat wij voor je kunnen betekenen.
Is dit het moment om mijn woning te koop te zetten?
Het kopen of verkopen van een woning is niet iets wat je dagelijks doet. NVM-makelaar Fabian Grotenhuis beantwoordt daarom regelmatig veelgestelde vragen over de woningmarkt. In deze blog: Is dit het moment om mijn woning te koop te zetten? Om een antwoord op deze vraag te kunnen geven is het van belang om een beeld te hebben bij de te verkopen woning. Dit is nodig om een goede inschatting van de doelgroep te maken. Ook de achtergrond van de verkoopplannen kan van invloed zijn. Wat in ieder geval veel minder van invloed is dan de meeste mensen denken, is het seizoen waarin met de verkoop gestart wordt. Het klopt dat veel woningen er in het voorjaar en in de zomer nòg aantrekkelijker uitzien, maar het zijn vooral de macro-economische omstandigheden zoals de rentestand, lonen en de leennormen van banken die van invloed zijn op de vraag naar woningen in een bepaald prijssegment. Voor de meeste verkopers is het dan ook niet nodig om de verkoop van hun woning uit te stellen. Ben je benieuwd of dit ook voor jou geldt en/ of hoe een verkoopproces er in deze tijd uitziet? Neem contact met ons op. Er zijn veel mogelijkheden; van vrijblijvend advies tot stille verkoop en natuurlijk actieve verkoop. Wij praten je graag bij zodat je tot een weloverwogen besluit kunt komen!
Energielabel verplicht bij start verkoop
Het kopen of verkopen van een woning is niet iets wat je dagelijks doet. NVM-makelaar Fabian Grotenhuis beantwoordt daarom regelmatig veelgestelde vragen over de woningmarkt. In deze blog: energielabel verplicht bij start verkoop. Om een energielabel van een woning te krijgen dient er tegenwoordig een uitgebreide inspectie plaats te vinden. Woningeigenaren die bij verkoop (of verhuur) geen label hebben laten registreren lopen kans op een boete. Wat weinig mensen weten is dat je al een boete riskeert als je bij de start van de verkoop (dus als de woning op funda en/ of in de krant komt) niet over een energielabel beschikt. Ontbreekt het label, dan bedraagt de boete op dit moment € 450,-. Een geregistreerd label heeft een geldigheid van 10 jaar. Hebt u (latente) verkoopplannen en wilt u graag snel kunnen schakelen, dan is het raadzaam om alvast een energielabel te laten verzorgen. Ook daarvoor bent u bij ons kantoor natuurlijk aan het juiste adres. Naast ervaren NVM Makelaars en taxateurs beschikken wij over een eigen energieprestatie-adviseur. Hiermee hebben wij de kennis in huis om onze relaties altijd binnen afzienbare tijd van een energielabel te voorzien. Ons motto is niet voor niets ‘Actie=Succes!’
Wat is het verschil tussen een vraagprijs en een vanafprijs?
Het kopen of verkopen van een woning is niet iets wat je dagelijks doet. NVM-makelaar Fabian Grotenhuis beantwoordt daarom regelmatig veelgestelde vragen over de woningmarkt. In deze blog: wat is het verschil tussen een vraagprijs en een vanafprijs? Een vanafprijs komt regelmatig voor en wij krijgen vaak de vraag wat het verschil is met een meer conventionele vraagprijs. Het antwoord daarop is simpel. Een vanafprijs is net als een vraagprijs een uitnodiging aan geïnteresseerden om in onderhandeling te treden. Waar een vraagprijs veelal rond of (net) boven de beoogde koopsom wordt vastgesteld, wordt de vanafprijs op of (net) beneden de beoogde koopsom vastgesteld. Als er een bod van de vanafprijs of daarboven gedaan wordt, dan betekent dat niet dat de verkoper daarop in moet gaan. Of een verkoper met de biedende partij tot een overeenstemming wenst te komen is net als bij een vraagprijs afhankelijk van meerdere factoren waaronder de hoogte van de geboden koopsom, overige condities zoals eventuele ontbindende voorwaarden en natuurlijk de door andere geïnteresseerden getoonde of te verwachten belangstelling. Op grond van het schriftelijkheidsvereiste zijn koper en verkoper overigens pas gebonden aan toezeggingen nadat deze zijn vastgelegd in een door beide partijen getekende koopovereenkomst.
Bestaat een voorlopige koopakte?
Het kopen of verkopen van een woning is niet iets wat je dagelijks doet. NVM-makelaar Fabian Grotenhuis beantwoordt daarom regelmatig veelgestelde vragen over de woningmarkt. In deze blog: bestaat een voorlopige koopovereenkomst? Nee, een koopovereenkomst is niet voorlopig en bevat voor beide partijen bindende afspraken. De koopovereenkomst komt tot stand zodra zowel koper als verkoper de schriftelijke overeenkomst getekend hebben. De koopovereenkomst is echter niet direct onherroepelijk. In ieder geval geldt er voor de koper een wettelijke bedenktijd van drie dagen. Binnen deze termijn, die ingaat op de dag na ondertekening en waarvan er minimaal twee dagen geen zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag mogen zijn, kan koper zonder opgaaf van redenen van de koop afzien. Ook kunnen partijen ontbindende voorwaarden overeenkomen op basis waarvan de koopovereenkomst nog tot een bepaald moment ontbonden kan worden. Een veelvoorkomend voorbeeld hiervan is het financierings-voorbehoud van koper. Als alle ontbindende voorwaarden zijn verstreken is de koop definitief. De informatie uit de koopakte wordt vervolgens door de notaris gebruikt om de leveringsakte op te stellen. Door de inschrijving van de leveringsakte bij het Kadaster gaat de eigendom van verkoper over naar koper.
Mag ik als koper advies van de verkopende makelaar verwachten?
Het kopen of verkopen van een woning is niet iets wat je dagelijks doet. NVM-makelaar Fabian Grotenhuis beantwoordt daarom regelmatig veelgestelde vragen over de woningmarkt. In deze blog: mag ik als koper advies van de verkopende makelaar verwachten? Nee, dit mag een koper niet verwachten. De verkopende makelaar behartigt primair de belangen van de verkoper. De verkopende makelaar werkt in opdracht van de verkoper en treedt op als adviseur van diens opdrachtgever. Op grond van deze eenzijdige belangenbehartiging is het voor een verkopende makelaar dan ook niet mogelijk en zelfs verboden om gelijktijdig de belangen van een koper te behartigen. Wanneer de verkopende makelaar lid is van de NVM, dan mag ervan uitgegaan worden dat deze conform de regels en de Erecode van de NVM handelt. Niet naleving van deze regels kan worden onderworpen aan de tuchtrechtspraak van de NVM. Wanneer een koper van mening is dat hij terzake niet over voldoende deskundigheid beschikt, dan is het raadzaam om een eigen deskundige in de vorm van een aankopende (NVM) makelaar in de arm te nemen. Deze kan de koper dan gedurende het gehele aankoopproces, of indien gewenst op basis van deeldiensten, begeleiden en adviseren.
Verborgen gebreken en aansprakelijkheid
Het kopen of verkopen van een woning is niet iets wat je dagelijks doet. NVM-makelaar Fabian Grotenhuis beantwoordt daarom regelmatig veelgestelde vragen over de woningmarkt. In deze blog: verborgen gebreken en aansprakelijkheid. In de standaard koopakte van de NVM is opgenomen dat een woning wordt geleverd in de staat waarop deze zich op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt. Dit is inclusief alle zichtbare én onzichtbare gebreken. Een belangrijk uitgangspunt daarbij is dat de verkochte woning, behoudens afwijkende afspraken in de koopovereenkomst, de eigenschappen moet hebben die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn (conformiteitseis). De verkoper heeft de verplichting alle gebreken die hij kent, of behoorde te kennen, aan koper te melden (mededelingsplicht). De koper heeft de verplichting alle zaken die in het kader van de aankoopbeslissing voor hem van belang kunnen zijn voorafgaand aan de koop te onderzoeken (onderzoeks-plicht). Van aansprakelijkheid van een verkoper kan sprake zijn wanneer hij zijn mededelingsplicht heeft verzuimd (gebrek verzwegen of vergeten te melden), dan wel wanneer een voor koper en verkoper onbekend gebrek, zo ernstig is dat deze het normale gebruik als woonhuis in de weg staat.
Wat houdt de onderzoeksplicht van de koper in?
Het kopen of verkopen van een woning is niet iets wat je dagelijks doet. NVM-makelaar Fabian Grotenhuis beantwoordt daarom regelmatig veelgestelde vragen over de woningmarkt. In deze blog: wat houdt de onderzoeksplicht van de koper in? De onderzoeksplicht van een koper houdt in dat een koper geacht wordt onderzoek te verrichten naar de staat van de woning. Dit geldt dan met name voor gebreken die tijdens een bezichtiging geconstateerd kunnen worden. Zichtbare gebreken zijn geen verborgen gebreken, vallen daarmee in principe buiten de mededelingsplicht van de verkoper en zijn normaliter dan ook voor risico van de koper. Denk hierbij aan zaken als gebarsten tegels in een badkamer, sterk verouderde dakbedekking op een bijgebouw en zichtbare aantasting van houtwerk. Ook juridische eigenschappen van een woning vallen onder de onderzoeksplicht. Denk aan de aanwezigheid van een erfdienstbaarheid van voetpad waarbij een buurman over de grond van de aangekochte woning mag om bij zijn tuin te komen. Al met al best veel om bij stil te staan. Bent u van plan om een woning te kopen en bent u terzake niet (voldoende) deskundig, dan verdient het aanbeveling om u in het proces door een deskundige zoals een aankoopmakelaar bij te laten staan.